베트남 북부의 산업용지 임대료가 계속해서 급격히 상승하고 있다.

2025년 상반기 베트남 산업용 부동산 시장은 활발한 움직임을 보였습니다. 특히 북부 지역의 산업용 토지 임대료는 지속적으로 상승했고, 높은 공실률을 유지했으며, 신규 공급 물량에 대한 외국인 직접투자(FDI) 기업들의 관심이 집중되었습니다. 이러한 추세는 북부 지역이 역내 새로운 산업 중심지로서 여전히 매력적인 지역임을 보여줍니다.

1. 베트남 북부 산업 시장은 긍정적인 흡수율을 기록했습니다.

CBRE 베트남 보고서에 따르면, 2025년 상반기 북부 1급 도시의 산업용지 흡수량은 약 260헥타르에 달했으며, 이에 따라 2025년 2분기 말 기준 임대율은 80.4%를 기록할 것으로 예상됩니다. 이는 2024년 동기 대비 1.9%포인트 증가한 수치로, 불안정한 세계 경제 상황 속에서도 토지 임대 수요가 안정적으로 유지되고 있음을 보여줍니다.

또한 북부 시장에는 약 340헥타르 규모의 임대용 부지를 제공하는 두 개의 새로운 산업 단지가 조성되었습니다. 이는 공급을 늘렸을 뿐만 아니라 특히 전자제품 제조, 스포츠 용품 및 물류 분야에서 투자자들에게 더 많은 선택권을 제공했습니다.

2. 산업용 토지 임대료가 사상 최고 수준으로 상승했습니다.

2025년 2분기의 주목할 만한 성과는 베트남 북부 지역의 평균 산업용지 임대료가 잔여 기간 기준 평방미터당 139달러에 달했다는 점입니다. 이는 전년 동기 대비 3.8% 상승한 수치로, 역대 최고 수준을 기록했습니다.

한편, 완공된 공장 및 창고 시장 도 여전히 강세를 보이고 있습니다.

기성 창고 : 평균 임대료 4.7 USD/m²/월.

기성 공장/창고 : 평균 임대료는 제곱미터당 월 4.9달러입니다.

창고 부문 점유율은 전 분기 대비 1%포인트 소폭 하락한 82.7%를 기록했지만, 임대료는 해외 임차인들의 지속적인 수요를 반영하여 전년 대비 1.8% 상승했습니다.

3. 베트남 북부 산업단지 임대료 상승 원인

베트남 북부의 산업용 토지 가격 상승을 부추기는 요인은 여러 가지가 있습니다.

첫째로, 외국인 직접투자(FDI)가 제조업과 물류 분야에 강하게 유입되고 있습니다.

영국 통계청 자료에 따르면 다음과 같습니다.

2025년 2분기 신규 등록 외국인직접투자(FDI)는 215억 2천만 달러에 달해 2024년 동기 대비 32.6% 증가했습니다. 상반기 FDI 투자액은 117억 2천만 달러로 지난 5년 만에 최고치를 기록했습니다.

특히, 대규모 공장 임대 거래는 전자제품 및 스포츠 용품 제조업체에서 많이 이루어졌으며, 물류 부문은 창고 공간에 대한 수요를 지속적으로 견인했습니다.

둘째로, 북부는 새로운 산업 중심지로 부상했습니다.

푸토, 박닌, 흥옌, 하이퐁, 꽝닌과 같은 지역들은 다음과 같은 이유로 북부 지역의 산업 중심지로서의 입지를 점점 더 강화하고 있습니다.

• 하노이와 항구에서 가까운 전략적인 위치에 자리 잡고 있습니다.
• 고속도로, 순환도로, 철도와 직접 연결된 통합 인프라.
• 지방 정부의 강력한 인센티브 정책.

셋째, 행정 개혁과 성·시 통합입니다.

성·시 통합 및 행정 기구 간소화 정책은 산업 시장에 새로운 기회를 열어주고 있다.

• 허가 절차를 간소화하십시오.
• 산업단지와 경제특구 개발에 활용 가능한 토지를 확대하십시오.
• 미래 자유무역지대 형성을 위한 여건 조성.

4. 산업용 부동산 임대 동향: 유연성과 지속가능성

Savills 베트남의 산업용 부동산 서비스 부문 부국장인 토마스 루니에 따르면:

• 오늘날 임차인들은 유연성, 비용 효율성 및 지속가능성을 우선시합니다.
• ESG 기준과 친환경 에너지는 임대 결정에서 점점 더 중요한 “필터”가 되고 있습니다.
• 해외 기업들은 보다 유연한 임대 계약, 스마트 인프라, 그리고 청정에너지 통합을 모색하고 있습니다.

이는 북부 지역의 산업단지 개발업체들이 산업단지의 매력을 유지하기 위해 스마트 산업단지 모델, 친환경 공장, 통합 물류 시스템 등에 적극적으로 집중하고 변화를 모색해야 함을 의미합니다.

5. 투자자를 위한 기회와 과제

기회:

• 지속적인 임대료 인상은 산업단지 개발업자들이 더 높은 수익률을 달성하는 데 도움이 될 것입니다.
• 외국인 직접투자(FDI)로 인한 안정적인 수요는 객실 점유율을 유지하는 원동력이 됩니다.
• 세계 공급망의 변화 추세는 베트남이 새로운 산업 중심지로 발돋움할 수 있는 기회를 제공합니다.

도전:

• 푸토, 박닌, 하이퐁과 같은 주요 산업 지역을 제외한 지역에서는 공급이 여전히 제한적입니다.
• 친환경 산업단지 개발 비용은 높은 반면, 인센티브 메커니즘은 충분히 매력적이지 않다.
• 지원 인프라가 지역별로 균일하지 않아 공급망 운영 효율성에 영향을 미칩니다.

6. 2025년 하반기 전망

전문가들은 다음과 같은 요인들 덕분에 베트남 북부 산업단지 시장이 2025년 하반기에도 활발하게 성장할 것으로 예측합니다.

• 첨단 기술 분야(반도체, 전자, 청정에너지)에 대한 외국인 직접 투자(FDI)의 물결.

• 노이바이-라오까이 고속도로, 하노이 순환도로 4호선, 락후옌 항만 2단계 사업과 같은 지역 간 교통 인프라.
• 포괄적인 행정 개혁은 인허가 기간을 단축시켜 새로운 산업 단지 프로젝트에 유리한 환경을 조성합니다.

예측에 따르면 베트남 북부, 특히 하노이, 박닌, 하이퐁 주변 지역의 산업용지 임대료는 2025년에도 3~5% 상승세를 이어갈 것으로 예상됩니다.

외국인 직접투자(FDI)의 강력한 수요, 행정 개혁 정책, 그리고 유리한 인프라 연결성에 힘입어 베트남 북부 산업단지 임대료는 2025년에도 상승세를 유지할 것으로 예상됩니다. 이는 산업단지 개발업체에게 수익 증대의 기회를 제공하는 동시에, 국제 임차인 유치를 위해 친환경적이고 유연하며 지속 가능한 방식으로의 전환을 요구하는 과제를 제시합니다.