北部工业区土地租金持续强劲增长

2025年上半年，越南工业房地产市场表现活跃。值得关注的是，北部工业区的土地租金持续上涨，入驻率维持高位，同时新供应项目日益受到外商直接投资（FDI）集团的青睐。这一趋势反映了北部作为区域新兴工业中心持久的吸引力。

1. 北部工业市场记录积极吸纳水平

根据世邦魏理仕（CBRE）越南公司的报告，2025年上半年，北部一级市场的工业土地吸纳量达到近 260 公顷，使截至 2025 年第二季度的入驻率提升至 80.4%。这一数字较 2024 年同期增长了 1.9 个百分点，表明尽管全球经济环境波动，租赁需求依然保持稳定。

与此同时，北部市场迎来 2 个新工业区，提供了约 340 公顷的租赁土地。这不仅增加了供应量，也为投资者提供了更多选择，特别是在电子制造、体育器材和物流领域。

2. 工业土地租金创历史新高

2025 年第二季度的一个显著亮点是，北部工业土地的平均租金达到了 139 美元/平方米/剩余周期。与去年同期相比，该价格上涨了 3.8%，被评估为有史以来的最高水平。

同时，预建厂房与仓库市场也维持热度：

预建仓库：平均租金 4.7 美元/平方米/月。

预建厂房：平均租金 4.9 美元/平方米/月。

尽管仓储和厂房板块的入驻率较上季度略降 1 个百分点（至 82.7%），但租金水平同比上涨 1.8%，反映了国际租户的持续需求。

3. 北部工业区租金上涨的原因

多重因素推动了北部工业土地价格的上涨：

FDI 强劲涌入制造业与物流业

根据统计总局的数据，2025 年第二季度新登记 FDI 达到 215.2 亿美元，同比增长 32.6%；上半年到位 FDI 达 117.2 亿美元，创近 5 年新高。电子制造和体育器材企业达成了多项大规模厂房租赁交易，而物流业则继续引领仓库租赁需求。

北部成为新兴工业中心

富寿、北宁、兴安、海防、广宁等省市凭借战略位置（邻近河内及海港）、同步的基础设施（直连高速、环路、铁路）以及地方政府强力的优惠政策，日益巩固其北部工业中心的地位。

行政改革与行政区划调整

省市合并及机构精简的举措为工业市场开辟了新机遇：简化审批流程、扩大工业区和经济区开发土地储备，并为未来建立自由贸易区创造条件。

4. 工业房地产租赁趋势：灵活与可持续

第一太平戴维斯（Savills）越南公司工业房地产服务副总监 Thomas Rooney 先生表示，目前的租户优先考虑灵活性、成本节约和可持续性因素。ESG 标准和绿色能源日益成为租赁决策中的重要“过滤器”。国际企业希望租赁合同更具灵活性，基础设施更智能，并集成清洁能源。这意味着北部的工业区开发商需要主动转型，聚焦智能工业区模式、绿色厂房及集成物流系统以维持吸引力。

5. 投资者的机遇与挑战

机遇

租金的持续上涨将为工业区开发商带来更高的利润空间。

来自 FDI 的稳定需求为维持入驻率提供了动力。

全球供应链转移趋势为越南成为新兴工业中心提供了契机。

挑战

除了富寿、北宁、海防等工业核心区外，其他地区的供应量依然有限。

开发绿色工业区的成本较高，而优惠机制尚未具备足够的吸引力。

各地区之间的辅助基础设施发展不平衡，影响了供应链的运营效率。

6. 2025 年下半年展望

专家认为，受高科技领域（半导体、电子、清洁能源）FDI 浪潮以及区域联动基础设施（内排—老街高速、河内四环路、礼县港二期）的推动，2025 年下半年北部工业区市场将继续保持活跃。

同步的行政改革有助于缩短审批时间，为新工业区项目创造条件。预计 2025 年北部工业土地租金可能再上涨 3–5%，特别是在河内周边、北宁和海防地区。

凭借 FDI 的强劲需求、行政改革政策及基础设施连接优势，北部工业土地租金在 2025 年将继续保持增长趋势。这既是开发商增加利润的机遇，也是要求其向绿色、灵活、可持续方向转型以保持对国际租户吸引力的挑战。