越南工业房地产受益于中国生产转移浪潮的黄金机遇

越南工业房地产凭借地理位置优势、税收优惠、绿色工业基础设施以及对外资的吸引力脱颖而出，正不断提升在全球供应链中的地位。“中国+1”趋势进一步完善了全球生产服务的布局。

1. 贸易战与“中国+1”战略的推动

受美中贸易战、成本上升以及供应链多元化需求的驱动，生产线迁出中国的浪潮正强劲发展。

Indochine Capital 总经理 Michael Piro 先生认为，越南拥有突出的战略地位：既是亚欧连接的桥梁，又位于南海国际海运航线上。“中国+1”趋势促使多家跨国集团将越南作为生产基地，以降低依赖度并规避风险。其结果是越南工业房地产成为焦点，吸引了大量外资流入，尤其是汽车制造、橡胶塑料、服装以及电子高科技产业。

2. 吸引外资的优势：政策与灵活外交

Vietnam Solution 总经理武功 trụ 先生指出，越南在全球外资版图上的地位日益清晰，这归功于：

• 灵活的外交政策： 扩大关系并签署多项贸易协定。
• 税收优惠与投资支持： 包括减免企业所得税及进口设备优惠。
• 行政程序改良： 助力国际投资者缩短项目开展时间。
  此外，美国对多种越南商品实施的抵消税削减政策也增强了投资者的信心。

3. 供应链向越南转移的浪潮

许多在华国际企业被迫向海外转移以实现生产多元化。这一趋势在疫情前就已出现，并在美中贸易战升级时加速。

明兴 Sikico 工业区营销总监范氏红锦女士表示，投资者选择新目的地不仅是因为成本竞争优势，更是为了补充全球供应链，尤其是在那些税收优惠明确且资源保障良好的国家。这解释了为何越南成为外资及希望扩大生产的中国企业的首选之地。

4. 越南工业房地产的新趋势

中台资金加速涌入： FIBIC 董事张玉明观察到，近期来自中国大陆和台湾的投资者强劲加入，特别是在电子和汽车供应链领域。这种浪潮不仅局限于北宁、海防、平阳等传统中心，还扩展到了富寿、北江等基础设施日益完善的新兴地区。

优先考虑“绿色”与高科技要素。 国际投资者通常对以下方面提出要求：

• 政策透明稳定。
• 税收及设备进口优惠。
• 电力供应稳定及物流基础设施便利。
• 现有供应链配套。
  特别地，ESG（环境、社会、治理）标准和绿色技术受到重视。拥有明确解决方案、现成厂房且审批快捷的绿色工业区将受到青睐。

5. 工业房地产市场新供应与土地压力

近期市场见证了诸多重要进展：

• 富寿省： 南平阳绿色工业区（Nam Binh Xuyen Green Park）总面积 295.74 公顷，规划完善，提供多样化的厂房模式和现代工业基础设施。
• 河内市： 土地租赁需求巨大，尤其是靠近机场的高端地块。2025 年第二季度，该市批准了梅亭高科技工业群（66.54 公顷）并动工建设 CN2 工业群（50.6 公顷）。
  这反映了市场需求的巨大，同时也给土地储备带来了压力，导致租金上涨，特别是在传统工业中心区域。

6. 提升竞争力的创新政策

据 Avison Young 越南公司的武明智介绍，多项政策正在完善以提高越南的吸引力：

• 为高科技项目设立特别审批规定。
• 根据国际标准调整企业所得税。
• 优化新投资权确认规定，缩短手续时间。
• 鼓励发展绿色工业区并应用现代技术。
  这些努力有助于巩固投资者信心，提升越南在区域内的地位。

7. 成为亚洲新生产中心的前景

凭借战略位置、具竞争力的税收优惠、日益完善的工业区基础设施以及强力的政策改革，越南具备成为亚洲新生产中心的基础。在未来五年内，越南工业房地产预计将：

• 维持强劲的引资速度。
• 重点发展绿色、高科技工业区。
• 满足厂房建设与物流集成的需求。
• 在全球供应链价值中实现地位升级。

结论

生产线迁出中国的浪潮并非短期趋势，而是长期的战略抉择。越南凭借位置、税收、基础设施及开放政策的优势，正充分利用这一契机。如果能持续推动改革并投资于绿色与高科技要素，越南不仅将是吸引外资的胜地，更将在未来十年崛起成为全球生产基地。