越南工业房地产凭借 ESG 投资浪潮实现突破
ESG 投资浪潮正有力推动越南工业房地产的发展。绿色工业区、绿色厂房、LEED 认证以及 2050 净零排放目标等趋势，为吸引外商直接投资（FDI）开辟了巨大机遇。
1. ESG 投资浪潮：重塑工业房地产的全球趋势
在气候变化和全球供应链结构调整的背景下，ESG（环境、社会与治理）标准已成为国际投资资本的行动指南。
根据 Indochine Strategic 发布的《2025 年越南新兴房地产趋势》报告，可持续发展位列塑造越南房地产市场的十大趋势之首。企业、集团及投资者均将绿色工业区、节能环保型工厂的项目列为首要优先级。
ESG 不再仅仅是品牌化的一种选择，而已成为企业参与全球供应链的必然条件，尤其是在电子、汽车、服装和物流行业。
2. 工业房地产“绿色化”成为新竞争优势
Cushman & Wakefield 的调查显示：
- 超过 70% 的企业愿意支付高出 7-10% 的租金来使用绿色厂房。
- “可持续性”位列选择工业房地产时最重要的三大标准之一。
在越南，4-7 美元/平方米/月的平均租金仍远低于区域内其他国家，而劳动力成本仅占全球能源消耗的 25%。这一优势助力越南保持竞争力，同时将工业房地产绿色化视为留住投资者的核心策略。
3. 2050 净零承诺与政府政策支持
在 COP26 上，越南宣布了到 2050 年实现净零排放的目标，展现了对可持续发展的坚定承诺。
为此，一系列政策已落地实施：
- 第 80/2024/ND-CP 号议定： 建立直接购电机制（DPPA），助力企业获取可再生能源。
- 第 06/2022/ND-CP 号议定及第 280/QD-TTg 号决定： 规定了节能降耗与能效提升的要求。
- 发展路线图： 原计划到 2030 年建设至少 150 个绿色建筑，但实际上到 2025 年已超过 250 个，使越南在美国绿色建筑委员会（USGBC）的全球排名中位列第 28 位。
这些政策不仅降低了长期运营成本，还吸引了来自国际投资者的 ESG 资本流。
4. 绿色 FDI 驱动越南工业房地产增长
在过去五年中，越南共吸引了 1641.5 亿美元的 FDI，新增项目达 12,200 个。仅 2025 年上半年，FDI 资本就达到 215.1 亿美元，创 15 年来新高。
三星、英特尔、LG、富士康、安靠、丰田、联合利华、宝洁、耐克、阿迪达斯及彪马等跨国集团均在扩大投资，并对工厂及供应商提出了 LEED、EDGE、ISO 14001 等绿色认证的定量要求。
这产生了溢出效应，促使包括零部件制造、包装、物流及技术服务在内的配套企业也必须投资绿色工业房地产，以维持在全球供应链中的地位。
5. 绿色厂房与绿色工业区需求爆发
越南工业区的入驻率已达 85-90%，其中绿色预建厂房的需求增速显著。
值得注意的是，越南 75% 获得 LEED 认证的建筑属于工业厂房和办公楼板块，占总建筑面积的 80%。
新趋势下的项目不再停留于使用绿色材料，而是：
- 集成智能化设计。
- 应用节能技术。
- 为劳动者创造健康的工作环境。 这一趋势推动了绿色工业区的兴起，这些工业区结合了可持续基础设施、现代化物流服务，并支持企业履行 ESG 承诺。
6. 越南在全球供应链中的优势
在全球供应链不断遭受金融危机、疫情及贸易战冲击的背景下，越南凭借以下因素维持了吸引力：
- 具竞争力的劳动力成本，处于亚洲最低水平之列。
- 工业电价极具竞争力，位居世界前列。
- 工业土地资源充裕，预计到 2025 年厂房面积将超过 1100 万平方米。
- 战略位置优越，毗邻国际海运航线及亚洲生产中心。
这些因素使越南成为 FDI 版图上的“新星”，尤其是对于寻求可持续生产方案的集团而言。
7. 越南成为亚洲绿色工业中心的前景
在未来十年，越南工业房地产将由以下因素定义：
- FDI 质量优先于数量，优先发展高科技与清洁生产。
- 扩大绿色预建厂房规模以满足 ESG 需求。
- 除传统的北宁、海防、平阳外，在广宁、义安、太平等新兴中心发展生态工业区。
- 工业房地产并购（M&A）增加，与长期战略和社区可持续要素紧密结合。
凭借 2050 净零承诺、政府的支持以及国际 ESG 资金的注入，越南完全有潜力成为亚洲的绿色工业中心。
越南工业房地产不仅受益于生产转移浪潮，更凭借全球 ESG 导向实现突破。从国家政策到企业战略，“绿色化”已成为核心竞争力。未来，符合国际标准的绿色工业区和绿色厂房将成为吸引 FDI 的关键，助力越南成为区域领先的可持续生产基地。
