越南北部工業土地租金持續強勁增長

2025 年上半年，越南工業不動產市場表現極為活躍。值得關注的是，越南北部工業土地租金持續攀升，入駐率維持高位，而新供應源正日益吸引外國直接投資（FDI）集團的目光。這一趨勢反映了北部地區作為區域新興工業中心的持久吸引力。

1. 北部工業市場記錄積極吸收率

根據世邦魏理仕（CBRE）越南報告，2025 年前六個月，北部一級市場的工業土地吸收量達到近 260 公頃，使截至 2025 年第二季度的入駐率提升至 80.4%。相較 2024 年同期增長了 1.9 個百分點，顯示出在全球經濟波動背景下，租賃需求依然保持穩定。

同時，北部市場迎來了 2 個新工業區，提供約 340 公頃的出租土地。這不僅擴充了供應來源，也為電子製造、運動器材及物流領域的投資者提供了更多選擇。

2. 工業土地租金創下歷史新高

2025 年第二季度的亮點在於北部工業土地平均租金達到 139 美元/平方米/剩餘週期。與去年同期相比，價格上漲了 3.8%，被評估為有史以來的最高水平。

與此同時，預建廠房與倉儲市場亦維持熱度：

預建倉庫：平均租金為 4.7 美元/平方米/月。

預建廠房：平均租金為 4.9 美元/平方米/月。

儘管倉儲、廠房板塊的入駐率較上季度略微下降 1 個百分點（降至 82.7%），但租金仍同比增長 1.8%，反映出國際租戶對此類設施的剛性需求。

3. 北部工業區租金上漲之主因

推動北部工業地價上漲的因素主要有三：

FDI 強力流入製造與物流業 2025 年第二季度新登記 FDI 達 215.2 億美元，同比增長 32.6%；上半年實際到位 FDI 達 117.2 億美元，創近五年新高。其中，電子製造與運動器材企業的大規模廠房租賃交易頻繁，物流業則持續主導倉儲需求。

北部確立新興工業中心地位 富壽、北寧、興安、海防及廣寧等省市憑藉靠近河內與海港的戰略位置、同步聯網的高速公路與環線基礎設施，以及地方政府強力的優惠政策，進一步穩固了其工業版圖核心地位。

行政改革與行政區劃調整 省市合併及精簡架構的方針為工業市場開闢了新空間，簡化了許可程序，擴大了工業區與經濟區的土地儲備，為未來設立自由貿易區創造了條件。

4. 工業不動產租賃趨勢：靈活與永續

第一太平戴維斯（Savills）越南工業服務副董事 Thomas Rooney 先生表示：

現今租戶優先考慮靈活、節能及永續因素。

ESG（環境、社會、公司治理）標準與綠色能源日益成為租賃決策的重要「過濾器」。

國際企業期望更具彈性的租賃合同、智慧化基礎設施及整合清潔能源。

這意味著北部的工業區開發商需主動轉型，聚焦智慧工業區模式與綠色廠房，以維持競爭優勢。

5. 投資者的機遇與挑戰

機遇

租金持續上漲有助於開發商獲得更高的利潤空間。

穩定的 FDI 需求為維持高入駐率提供動力。

全球供應鏈轉移趨勢為越南成為新興工業中心帶來歷史性契機。

挑戰

核心工業區以外的供應源（如富壽、北寧、海防以外）仍顯有限。

綠色工業區的開發成本較高，且相關優惠機制尚需加強。

部分地區的配套基礎設施不均，影響供應鏈運作效率。

6. 2025 年下半年展望

專家認為，受惠於高科技領域（半導體、電子、清潔能源）的 FDI 浪潮，以及內排－老街高速、河內四環線及海防萊縣港二期等跨區域基礎設施的推進，北部工業區市場將持續活躍。

預計 2025 年北部工業土地租金可能再增長 3–5%，特別是在河內周邊及北寧、海防等熱點地區。

結論

憑藉強勁的外資需求、行政改革紅利及基礎設施優勢，越南北部工業土地租金在 2025 年將持續增長。這既是開發商提升獲利的契機，也是推動其向「綠色、靈活、永續」方向轉型的推動力，以確保在國際市場中長久的吸引力。

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