Giá thuê đất khu công nghiệp miền Bắc tiếp tục tăng mạnh

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam nửa đầu năm 2025 chứng kiến nhi Đáng chú ý, giá thuê đất khu công nghiệp miền Bắc tiếp tục tăng, tỷ lệ lấp đầy duy trì mức cao, trong khi nguồn cung mới ngày càng thu hút sự quan tâm từ các tập đoàn FDI. ều diễn biến sôi động. Đáng chú ý, giá thuê đất khu công nghiệp miền Bắc tiếp tục tăng, tỷ lệ lấp đầy duy trì mức cao, trong khi nguồn cung mới ngày càng thu hút sự quan tâm từ các tập đoàn FDI. Xu hướng này phản ánh sức hấp dẫn bền vững của miền Bắc trong vai trò trung tâm công nghiệp mới của khu vực.

1. Thị trường công nghiệp miền Bắc ghi nhận mức hấp thụ tích cực

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2025, mức hấp thụ đất khu công nghiệp tại thị trường cấp 1 miền Bắc đạt gần 260ha, nâng tỷ lệ lấp đầy lên 80,4% vào cuối quý II/2025. Đây là mức tăng 1,9 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy nhu cầu thuê đất vẫn duy trì ổn định, bất chấp bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động.

Cùng với đó, thị trường miền Bắc chào đón thêm 2 khu công nghiệp mới, cung cấp khoảng 340ha đất cho thuê. Điều này không chỉ gia tăng nguồn cung mà còn tạo thêm nhiều lựa chọn cho nhà đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất điện tử, thiết bị thể thao và logistics.

2. Giá thuê đất công nghiệp tăng lên mức kỷ lục

Một điểm nhấn nổi bật trong quý II/2025 là giá thuê bình quân đất công nghiệp tại miền Bắc đạt 139 USD/m²/chu kỳ còn lại. So với cùng kỳ năm ngoái, mức giá này tăng 3,8%, và được đánh giá là mức cao nhất từ trước đến nay.

Trong khi đó, thị trường nhà xưởng, kho bãi xây sẵn cũng duy trì sức nóng:

Nhà kho xây sẵn: giá thuê bình quân 4,7 USD/m²/tháng.

Nhà xưởng xây sẵn: giá thuê bình quân 4,9 USD/m²/tháng.

Tuy tỷ lệ lấp đầy của phân khúc kho, xưởng có giảm nhẹ 1 điểm phần trăm so với quý trước (xuống mức 82,7%), nhưng mức giá thuê vẫn tăng 1,8% theo năm, phản ánh nhu cầu bền vững từ nhóm khách thuê quốc tế.

3. Nguyên nhân giá thuê khu công nghiệp miền Bắc tăng

Có nhiều yếu tố thúc đẩy đà tăng giá đất khu công nghiệp tại miền Bắc:

Thứ nhất, FDI chảy mạnh vào sản xuất và logistics

Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy:

FDI đăng ký mới trong quý II/2025 đạt 21,52 tỷ USD, tăng 32,6% so với cùng kỳ 2024; FDI thực hiện trong 6 tháng đầu năm đạt 11,72 tỷ USD, cao nhất trong 5 năm gần đây.

Đáng chú ý, nhiều giao dịch thuê xưởng quy mô lớn đến từ doanh nghiệp sản xuất điện tử và thiết bị thể thao, trong khi logistics tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thuê kho bãi.

Thứ hai, Miền Bắc trở thành trung tâm công nghiệp mới

Các địa phương như Phú Thọ, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh ngày càng khẳng định vị thế trung tâm công nghiệp phía Bắc nhờ:

• Vị trí chiến lược, gần Hà Nội và cảng biển.
• Hạ tầng đồng bộ, kết nối trực tiếp với cao tốc, vành đai, đường sắt.
• Chính sách ưu đãi mạnh mẽ từ chính quyền địa phương.

Thứ ba, cải cách hành chính và sáp nhập tỉnh thành

Chủ trương hợp nhất tỉnh, thành phố và tinh gọn bộ máy đang mở ra cơ hội mới cho thị trường công nghiệp:

• Đơn giản hóa thủ tục cấp phép.
• Mở rộng quỹ đất phát triển KCN, khu kinh tế.
• Tạo điều kiện hình thành các khu thương mại tự do trong tương lai.

4. Xu hướng thuê bất động sản công nghiệp: Linh hoạt và bền vững

Theo ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc Dịch vụ Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam:

• Khách thuê hiện nay ưu tiên yếu tố linh hoạt, tiết kiệm và bền vững.
• Các tiêu chí ESG, năng lượng xanh ngày càng trở thành “bộ lọc” quan trọng trong quyết định thuê.
• Doanh nghiệp quốc tế mong muốn hợp đồng thuê linh hoạt hơn, hạ tầng thông minh, tích hợp năng lượng sạch.

Điều này đồng nghĩa rằng các chủ đầu tư KCN tại miền Bắc cần chủ động chuyển đổi, tập trung vào mô hình KCN thông minh, nhà xưởng xanh, hệ thống logistics tích hợp để duy trì sức hút.

5. Cơ hội và thách thức cho nhà đầu tư

Cơ hội:

• Giá thuê tiếp tục tăng sẽ giúp các nhà phát triển KCN có biên lợi nhuận cao hơn.
• Nguồn cầu ổn định từ FDI tạo động lực duy trì tỷ lệ lấp đầy.
• Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu mang lại cơ hội cho Việt Nam trở thành trung tâm công nghiệp mới.

Thách thức:

• Nguồn cung còn hạn chế ngoài các vùng lõi công nghiệp như Phú Thọ, Bắc Ninh, Hải Phòng.
• Chi phí phát triển KCN xanh cao, trong khi cơ chế ưu đãi chưa đủ hấp dẫn.
• Hạ tầng phụ trợ chưa đồng đều giữa các địa phương, ảnh hưởng đến hiệu quả vận hành chuỗi cung ứng.

6. Triển vọng nửa cuối năm 2025

Các chuyên gia nhận định, trong nửa cuối năm 2025, thị trường khu công nghiệp miền Bắc sẽ tiếp tục sôi động nhờ:

• Làn sóng FDI vào lĩnh vực công nghệ cao (bán dẫn, điện tử, năng lượng sạch).

• Hạ tầng giao thông liên vùng như cao tốc Nội Bài – Lào Cai, Vành đai 4 Hà Nội, cảng Lạch Huyện giai đoạn 2.
• Cải cách hành chính đồng bộ giúp rút ngắn thời gian cấp phép, tạo điều kiện cho dự án KCN mới.

Dự báo, giá thuê đất công nghiệp miền Bắc có thể tiếp tục tăng thêm 3 – 5% trong năm 2025, đặc biệt tại các khu vực ven Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng.

Với nhu cầu mạnh mẽ từ khối FDI, chính sách cải cách hành chính và ưu thế hạ tầng kết nối, giá thuê đất khu công nghiệp miền Bắc đang và sẽ tiếp tục duy trì xu hướng tăng trưởng trong năm 2025. Đây vừa là cơ hội cho nhà phát triển khu công nghiệp gia tăng lợi nhuận, vừa là thách thức đòi hỏi sự chuyển đổi theo hướng xanh – linh hoạt – bền vững để giữ vững sức hút đối với khách thuê quốc tế.